房地產行業(yè)信用風險交流會會議紀要
會議概況
會議時間：2015年XX月XX日
會議地點：銀行間市場交易商協會
主講人：XXXX房地產行業(yè)研究團隊分析師 XXX
與會人：協會注冊辦，中債資信部分同事本次交流主要圍繞三個問題展開，即行業(yè)運行情況、評級方法簡介和行業(yè)內部分企業(yè)梳理。
一、房地產行業(yè)運行情況及展望
1、行業(yè)運行周期
房地產是國民經濟支柱產業(yè)，完整的開發(fā)周期包括房屋銷售、土地購置、房屋開工、施工投資、供求博弈(庫存形成)等幾個循環(huán)往復的階段，其中房屋銷售既是周期的開始，也是市場供求博弈的結果。完整的周期涉及很多主體：銷售——涉及個人和家庭;土地購置——涉及政府;開工、投資——涉及建筑施工、鋼鐵等很多行業(yè)。過往周期中行業(yè)政策的驅動力比較強，往往是銷售不好的時候通過資金、限購等方面提振;目前房地產市場供求關系已經發(fā)生明顯變化，政策的影響作用在弱化，但仍是重要因素，總體而言政策對周期供求博弈起到較大的影響和干預作用。
2、政策梳理
2014年房地產政策從需求端和供給端兩方面開始放松，2015年以來政策一脈相承，進一步通過市場化來提振經濟，出臺的政策包括支持自住和改善需求、優(yōu)化供應結構、調低二套貸款首付比以及5次降息4次降準等等。近兩年房地產市場化思路轉型主要有三個特點：市場化、服務于宏觀經濟、分類調控。
3、行業(yè)運行——長周期
從長周期來看，行業(yè)拐點階段已經臨近或到來，據統(tǒng)計2014年底我國戶均房產套數超過了1，人均住房面積超過33平米左右。從數據來看，國房景氣指數已跌至最低，供求關系明顯變化，行業(yè)未來盈利空間收窄，白銀時代已經到來。房地產行業(yè)毛利率30%-40%的時代將過去，未來其盈利空間將會更趨近于普通制造業(yè)。
4、行業(yè)運行——短周期
銷售方面，我國商品房銷量今年4月增速由負轉正，政策的確促進行業(yè)復蘇。房價大概滯后銷量6個月，復蘇趨勢加強。總體呈現短期有底，長期有頂的特點。房價在整體回升中有分化，一二三線表現差異明顯，金九銀十或有助推。土地購置尚未反轉，市場去化壓力大，房企拿地回歸一二線大本營的趨勢很明顯。新開工面積，這個指標比拿地有小半年的滯后，依然處于筑底過程。房地產開發(fā)投資方面，今年前7個月房地產投資增速的降幅縮窄是比較明顯的，但是8月降幅又突增擴大，尋底過程可謂比較“漫長”，企穩(wěn)或在2016年上半年。庫存方面，區(qū)域分化顯著，總體來說體現出一線有保障、二線有風險、三四線少動力的特點。
5、企業(yè)行為和財務變現
從市場狀況來看，競爭激烈程度持續(xù)上升，企業(yè)競合行為多樣，主要策略有輕資產、聯合拿地等等。從財務表現來看，上半年近三成房企虧損，有待后續(xù)傳導，經營環(huán)境、資金環(huán)境使得杠桿快速上升。
二、房地產行業(yè)評級方法介紹
1、 行業(yè)基本判斷
房地產企業(yè)普遍采用預售制，歷史財務指標不代表未來;個體的歷史銷售能力對未來銷售情況影響很大;房企的項目非同質化，具有離散性;黃金時代下房企的核心競爭力是土地和資金，白銀時代下房企的核心競爭力是銷售能力和土地成本。
2、主要關注評級要素
經營層面，主要關注規(guī)模、項目分布的數量和質量，項目運作成本，項目運營能力、房企盈利能力等;財務層面，主要關注杠桿率、流動性和資產保障能力。項目違規(guī)、持有型物業(yè)等因素則作為調整項，重新審視級別的適當性。
三、部分房企情況梳理和問答
人民幣匯率結束單邊升值對于吸收房企回歸大陸融資有一定影響，主要是對國外評級BB檔及以下的企業(yè)吸引力比較大。目前房企級別非正態(tài)分布而是雙峰分布，好的好，差的差，中間的少。
問答環(huán)節(jié)：
1、 輕資產戰(zhàn)略下，項目的經營決策都是小股操盤的管理者決定的，是否實質應該并表?REITS市場情況如何?
答：輕資產經營的方式較為多樣，如萬科的'“小股操盤”、萬通的“美國模式”等，雖然項目的具體管理是由其操控的，但目前只是收取對應的管理費用或相應利潤，沒有將項目并表。房企看中的是股權分散和項目的周轉，對于合并報表的規(guī)模并沒有那么看重。目前市場上REITS發(fā)行得比較少，主要是因為出租價格比較低，租金價格比比較好的僅在4%左右。
2、 進入中債資信信用觀察名單的標準是什么?信用觀察名單分類的區(qū)別是什么?
答：首先通過資產負債率、杠桿、盈利、現金流等財務指標對企業(yè)篩選，對于有可能出現問題的企業(yè)分由各行業(yè)主分析師綜合判斷。在三類企業(yè)中，從第三類至第一類風險越來越高。
3、 萬通地產項目部分在香河和天津，情況如何?企業(yè)管理層的變化對其有何影響?
答：萬通的整體去化壓力指標是較大的，一方面是因為其持有型物業(yè)比例比較高，另一方面是因為香河項目和天津生態(tài)內部分項目確實存在跌價風險和較大的去化壓力，但目前對其判斷已經較大程度考慮到上述因素。萬通在香河的競爭對手較多，但知名房企中除了華夏幸福和萬科等，就是萬通了，若香河區(qū)域去化不好的話，受影響最大的應該是中小型企業(yè)。對于高管層面的變化，現有資料較少，存在一定不確定性，需持續(xù)關注變化動向。
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