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2016房產估價師理論與方法考點分析
2016房產估價師考試將至，不知道大家的備考工作進行到哪里了?下面由yjbys小編帶來一套理論與方法部分的考點分析，希望能對大家有幫助。
房地產的種類
1.按用途分類(10類)
居住房地產
商業房地產
辦公房地產
旅館房地產
餐飲房地產
體育和娛樂房地產
工業房地產
農業房地產
特殊用途房地產
綜合用途房地產
2.按開發程度分類(5類)(掌握)
⑴生地——無基礎設施
⑵毛地——有基礎設施+未拆遷
⑶熟地——完善的基礎設施+場地平整可直接建造建筑物
⑷在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件的項目(包括緩建工程)
【重點】
緩建工程也是在建工程
判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志，有無工程竣工驗收報告
現房——已建造完成+可直接使用
【重點】熟地的類型(掌握)
平都是指場地平整，三通指水、電、路 ;五通指水(供水和排水)電、路再加上電信;七通再加上熱力和燃氣
某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區五通一平的正常費用是( )元/平方米
A.98 B.102 C.108 D.116
『正確答案』A
『答案解析』五通指水(供水和排水)電路再加上電信。上題為 道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98
3.按實物形態分類(9類)
⑴土地——分為空地和有建筑物的土地
⑵建筑物——分為以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物
⑶土地與建筑物的綜合體
■土地+現房
■土地+在建工程
⑷房地產的局部
⑸未來狀況下的房地產——期房
⑹已經滅失的房地產——如已拆遷和完全損毀的房屋
⑺現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分
■建筑物的裝飾裝修部分
■不可修復的房地產損害造成的價值減損
⑻以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產
⑼整體資產中的房地產
4.按權益狀況分類20類
⑴“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產。“干凈”的含義(6大特征) 房屋所有權和土地使用權為單獨所有，沒有出租、未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，無拖欠建設工程價款，未被查封，房地產開發建設過程中的立項、規劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續齊全，產權明確。
⑵“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產，如房改成本價購買的公有住房，以及經濟適用房
⑶“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產，如鄉鎮村企業房地產，以及農村村民住宅等
⑷共有的房地產。共有包括：按份共有和共同共有。
處分共有房地產，應經占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。
按份共有人可以轉讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優先購買權。
一般情況下共有人承擔連帶債務。
共有的房地產作重大修繕，應當經占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。管理按約定，無約定的各共有人都有管理的權利義務。
⑸有限產權或部分產權的房地產。
⑹有租約限制的房地產。
⑺設立了地役權的房地產。
⑻設立了抵押權的房地產。
⑼有拖欠建設工程價款的房地產。拖欠形式有：拖欠施工方價款，拖欠銀行價款。建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，承包人的優先受償權不得對抗買受人。建筑工程價款包括為建筑工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約帶來的損失。
⑽已依法公告列入征收、征用范圍的房地產。
⑾被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制的房地產。
⑿開發建設手續不齊全的房地產。
⒀房屋所有權、土地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產。
⒁臨時用地或者臨時建筑的房地產。
⒂違法占地或者違法、違章建筑的房地產。
⒃房地產的租賃權。
⒄地役權。
⒅房地產的抵押權。
⒆房地產的空間利用權。
⒇房地產中的無形資產。
5.按是否產生收益分類
收益性房地產
非收益性房地產
判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，不是看該房地產目前是否正在直接產生經濟收益，而是看該種類型的房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力
6.按經營使用方式分類
銷售——可采用市場法
出租——可采用收益法
營業——可采用收益法
自用——主要用成本法
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