房地產(chǎn)企業(yè)整體納稅籌劃的策略

　　房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除，另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可根據(jù)自身實際情況，選擇較高的一種進行扣除。

　　(4)代收費用并入房價

　　很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，會代替相關(guān)單位或部門收取一些價外費用，比如說管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業(yè)管理費以及部分政府 基金等。這些費用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會因此而有結(jié)余。對于代收費用有兩種處理方法，第一種是 將代收費用計入房價中向購買方一并收取;第二種是在房價之外單獨收取。是否將代收費用計入房價對于計算土地增值稅的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn) 開發(fā)的總成本，也就會影響適用的增值率，進而影響土地增值稅的稅額。企業(yè)利用這一規(guī)定可以進行納稅籌劃，選擇第一種處理方式。

　　(5)增加扣除項目金額

　　在市場可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而使增值率降 低。投入的成本可以通過提高售價得到補償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競爭力，擴大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項目金額并 不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。

　　(6)費用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本

　　會計制度對房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費用”、“銷售費用”和工程項目的“開發(fā)間接費用”并沒有嚴(yán)格的界定。在實際業(yè)務(wù)中，開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支 持、后勤保障等也無法與公司總部的業(yè)務(wù)截然分開，有些費用的列支介于期間費用與開發(fā)費用之間。企業(yè)在組織機構(gòu)設(shè)置上可以向開發(fā)項目傾斜，把能劃歸開發(fā)項目 的人員盡量列為開發(fā)項目編制，把公司本部和開發(fā)項目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項目使用。這樣把本應(yīng)由期間費用列支的費用計入了開發(fā)間接費用，加大的建造總成 本，會帶來1.3倍(1+20%+10%)的扣除金額，從而降低增值額和增值率。

　　(7)成本核算對象籌劃

　　房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了納稅籌劃的空 間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況。具體來講，對同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近， 又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。

　　(8)利用合作建房

　　按照稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用該項政策，選擇合作建房的方式進行項目開發(fā)。

　　(9)利用代建房

　　代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代建房業(yè)務(wù)，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)。

　　(10)在合法的前提下延后土地增值稅清算時點

　　房地產(chǎn)公司可適當(dāng)與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時點，或更換稅負相對較輕的項目進行清算;對于能實行以預(yù)征代清算的項目，應(yīng)主動爭取以預(yù)征代清算。

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